アパート経営　ノウハウの料金

二年目には返済額が二倍近くに達するのである。
バブル崩壊後の景気対策に住宅を利用するために、「庶民のみなさん、マイホームがさらに買いやすくなりましたよ」と、通常のゆとり返済よりさらに当初五年間の返済額を抑えたのである。
このため六年目以降の返済額がほぼ倍になるケースも現れた。
この一一年間の公庫利用者は計一七六万人。
うち約七〇万人がゆとり返済を利用した。
給料は上がらない(それどころか下がっている)。
ボーナスの支給もアテにならない。
リストラの危機は募るばかりだ。
会社そのものの存立も危うい時代である。
そのような状況で月々の固定費がドカンと上がる。
いったいどうするのか。
生活が苦しくなるのは避けられないのである。
前にも述べたが、これでは可処分所得に占める住宅ローン返済額の割合も増えるわけである。
実際、金融広報中央委員会の調べによると、貯蓄保有高が減った世帯にその理由をたずねると、「定例的な収入が減ったので貯蓄を取り崩した」(四九・七%)との回答が一番多かった。
この貯蓄の取り崩しは九八年から急増している。
九三、九四年にゆとり返済で公庫ローンを組んだ人たちが六年目の返済急増に直面した時期とぴたりと重なるのだ。
そしてこの九三、九四年のゆとり返済利用組が、間もなく二年目の第二弾の返済急増を迎える。
その数約七〇万人。
住宅ローン破産は、これからが本番なのだ。
住宅ローン破産にペイオフ解禁が拍車をかける。
従来、住宅ローンは銀行にとって貸し倒れリスクの少ない優良債権だった。
しかし長引く不況やリストラ等々で返済に行き詰まるケースが増えているため、金融庁はもはや優良債権とは認めなくなった。
BIS(国際決済銀行)基準の自己資本比率(大手八%、中小四%)を少しでもよい状態に保つ(あるいは引き上げる)には、リスク相応の貸倒引当金を積み増すとともに、融資の審査を厳しくし、借り手の信用情報をこれまで以上に収集し(たとえば「パチンコ好きは危ない」とか「酔うとすぐに怒るタイプはお金にルーズ」とか、そうした情報である)、少しでも延滞の臭いのする住宅ローンは、その回収を急ぐようになっている。
その過程で、従来であれば銀行側も大目に見ているような滞納に関しても厳しくのぞむ姿勢が鮮明になっている。
たとえは病気で半年入院している間に、ついうっかり引き落とし口座が残高不足になっているのに気づかず、結果的に「六カ月滞納」になってしまった。
入院費用をその口座から引き出した単純なミスだった。
ボーナス払いも含めて滞納分の一括返済を要求されたので、「すぐに都合をつけるので、二、三日待ってもらえないか」と言ったら、半ば強制的に「待てない。
マイホームを売ってローンを全額返しなさい」と任意売却(借り手が自分の意思でマイホームを売却すること)を求められた、といったケースである。
滞納が始まったのに、ただの一度も督促がなかったということは、滞納分の返済より任意売却による債権回収の方がトクだと銀行が判断した結果だろう。
いまのような地価下落のご時世でも、バブル以前の購入だったり、超一等地にあるような優良物作であれば、銀行にしてみれば、少しずつ金利収入を稼ぐより任意売却をさせて、系列の不動産会社などと一緒にその跡地利用を考えた方がよほど儲かる。
だから、それまでなら待ってもらえたような滞納のケースでも即座に「アウト」を宣告したり、借り手のちょっとしたミスや勘違いに乗じて、意図的と疑われても仕方のないような滞納をつくりあげたりしている。
銀行側の都合で、これまで以上に借り手の滞納リスク、破綻リスクが大きくなっているのである。
もちろん法に触れるようなことはないのだが、「強きを助け弱きをくじく」銀行は、D社やK社やゼネコン各社には何十億円もの借金を気前よく棒引きしてやるのに、庶民にはこのような極めて理不尽なことを平気でやる。
それも任意売却でローン完済できるような優良物件ほど舌なめずりで狙っている。
言うまでもなく銀行にとっておいしい「客」だからだ。
任意売却が期待できないケースでは、他の金融機関で借り換えさせるか(つまりよその金融機関への不良債権のつけ回し)、それに応じない、あるいは難しい場合は保証会社に残額の一括返済、すなわち代位弁済をさせている。
代位弁済されると、銀行のローン債権は全街保証会社に移り、借り手はその保証会杜から一括返済を迫られる。
代位弁済に至るような状況であれば、どれほど厳しい督促を受けてもまず返済は不可能だ。
そうなると、保証会社は借り手のマイホームを競売にかけて債権回収をはかることになる。
それで借金がチャラになればいいのだが、大半は競売にかけてもローンを完済できず、借金が残ってしまう。
マイホームの売却でローンの完済が見込める場合は、ハナから銀行は系列保証会社の代位弁済になどまわさず、任意売却を強く勧める。
代位弁済にまわされたら最後、家を奪われ、なおかつ借金が残ると覚悟しないといけない。
この残った借金に対する遅延損害金は、実に年一四%というべらぼうな高利である。
借り手はローン返済に行き詰まったとき、保証会社に、その残額を代位弁済してもらうための保証料として融資額の二～三%を負担している。
それでローンが帳消しになるならともかく、何のことはない、債権が銀行から保証会社に移るだけの話で、しかも代位弁済されたが最後、家を奪われ、なり、なおも借金が残る。
そして残ったこの借金は金利が課される。
一方、普通預金の金利はいまや〇・〇〇一%、一〇〇万円を一年間預けて利息は一〇円。
超低金利のこのデフレ時代に凄まじいとしか言いようがない。
競売に出されたマイホームの落札価格は、築一〇年で新築販売時の二～三割である。
その激安価格で最近は一般の人も競売に参加するケースが出てきたが、購入代金を一括払いしないといけないし、前の所有者の立ち退きの問題もあるので(競売を拒否して断固居座る人がいる、あるいはどういう経緯か、その筋の人が占有を主張し居座っていたりする)、基本的にはプロの不動産業者の世界である。
その不動産業者は、めぼしい競売物件を見つけると、入札のための事前の情報収集に走る。
具体的には登記簿などを頼りにローンを貸し付けた銀行を調べ上げ、前の所有者の個人情報(破綻した理由等々)を入手し、ついでに競売の費用も借り受けたりする。
個人情報の守秘義務も何もあったものではない。
銀行、不動産会社ともに、持ちつ持たれつで、よろしくやっているのである。
それにしても系列保証会社に代位弁済で不良債権をつけ回しした挙げ句、借り手が競売にかけざるを得なくなったマイホームの売賃にも裏でこっそり一枚かんで儲けているとは、まるで火事場泥棒ではないか。
そもそも銀行は、人さまにお金を貸せるような立場なのかと言いたい。
自分たちが巨額の不良債権を抱え、我々国民の税金で公的支援を受けているにもかかわらず、我々の目の届かないところで、生き残りのためならそこまでやるか、というえげつないことを平気でやっている。
挙げ句にみずほ銀行などは空前のシステム障害を起こし、世間に大迷惑をかける始末だ。
官が退くことで民が育成される。
これも理屈はそうだろう。
公庫の退場も歓迎する。
が、しかし、後を託される銀行がこのありさまでは、いったいどこまで信用できるというのか。

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